A pesar de las actuales turbulencias económicas, el sector sigue protegido de caídas más amplias del mercado.
Liam Bailey, jefe global de investigación, Knight Frank
Kate Everett-Allen, jefe global de investigación residencial, Knight Frank
Durante la pandemia, los precios de las propiedades en Reino Unido se recuperaron a nuevos máximos. Sin embargo, en Londres registraron un crecimiento moderado. ¿La razón? Una combinación de la incertidumbre alrededor del Brexit, los confinamientos por COVID y las restricciones a la movilidad, que han conspirado para mantener bajo el mercado inmobiliario de lujo de la capital británica en los últimos años.
Según Knight Frank, hasta septiembre de 2022, los precios de ciertas ubicaciones premium en el centro de Londres crecieron gradualmente hasta un modesto 2,7%, después de años de incertidumbre política y aumentos de impuestos. Al mismo tiempo, en mayo, los niveles de actividad en propiedades por encima de los 10 millones de libras esterlinas alcanzaron un máximo de seis años, con un aumento del 3,6%.
Sin embargo, con el deterioro de la economía y aumento tanto de la inflación y de las tasas de interés, es probable que se produzca una corrección en el sector general de la vivienda del Reino Unido.
Vemos un fuerte interés de parte de nuestros clientes internacionales en adquirir propiedades de alto nivel en el centro de Londres
¿Qué significa para los inversionistas esta incertidumbre económica?
Si bien se espera que los precios promedio de las propiedades caigan 10% en los próximos dos años, el impacto en el mercado inmobiliario de alto nivel debería ser mucho menor, de acuerdo con Knight Frank. Esto se debe, predominantemente, a que es un sector con usuarios de niveles patrimoniales más altos, altamente apalancados, con mayor incidencia de compradores en efectivo y una base más amplia de clientes internacionales.
Knight Frank espera que este año los precios en el centro de Londres caigan un 3% antes de volver a subir en los próximos ejercicios. Descensos similares ocurrirían también con las propiedades de primer nivel en las afueras de la ciudad y los mercados inmobiliarios más amplios de Reino Unido, a medida que aumenta el costo de vida.
Liam Bailey, director global de investigación de Knight Frank, indica que, incluso con la caída de los precios, el mercado inmobiliario de lujo en Reino Unido sigue siendo extremadamente fuerte. “Por el momento, tenemos una sólida cartera de compradores y buenos volúmenes de oferta. Si se tiene una propiedad de buena calidad, bien presentada y en una ubicación de primera, la demanda es saludable”.
Los inversionistas tienen una oportunidad real en el mercado principal del oeste de Londres, donde los precios no han cambiado desde 2015. Entre las áreas de alta demanda se encuentran Chelsea, que sigue siendo muy popular, y Mayfair, debido a la poca oferta en la zona. Little Venice y Maida Vale siguen siendo atractivas para los que prefieren residencias más pequeñas en lugares de fácil acceso al centro de la ciudad y Notting Hill continúa fortaleciéndose (ver cambio a tres meses de alquileres y ventas de propiedades de primer nivel durante el cuarto trimestre de 2022 en página 2).
Compradores extranjeros buscan adquirir propiedades de lujo
El decreciente valor de la libra esterlina ha hecho que la inversión en el mercado inmobiliario de lujo de Reino Unido sea extremadamente atractiva para los extranjeros. Después de un breve repunte en 2021, el valor de la moneda cayó gradualmente a lo largo de 2022. Sin embargo, después de que el exministro de Hacienda, Kwasi Kwarteng, anunciase en septiembre su controvertido mini presupuesto, se desplomó a un mínimo histórico frente al dólar.
Nuestro modelo preferido de valor razonable para la libra esterlina/dólar, que ancla nuestra perspectiva a mediano plazo, apunta a una eventual recuperación hacia 1,15-1,20. Sin embargo, a partir de ahora no vemos que la brecha de valuación se cierre antes del tercer trimestre de 2023. Podría haber riesgos en el tipo de cambio sesgados a la baja durante el invierno, ya que Reino Unido continúa lidiando con una alta inflación, un banco central tibio y un gran déficit en cuenta corriente
Para los compradores extranjeros, especialmente aquellos cuya moneda es el dólar estadounidense o dírham de los Emiratos Árabes Unidos, la caída de la libra equivale a un descuento significativo si buscan en los barrios de élite de Londres. La investigación de Knight Frank indica que algunas de las propiedades más deseadas son casi 40% más baratas en dólares que en su punto máximo de 2014.
Knight Frank ha observado un aumento constante de inversionistas estadounidenses que utilizan esto como una oportunidad para sus planes de inversión a largo plazo con diversificación en el extranjero. Sin embargo, con la caída de la libra, también ha aumentado el interés de compradores de Oriente Medio.
Según Bailey, “la debilidad de la libra frente al dólar obviamente ha creado una oportunidad de compra para los extranjeros. Hemos visto un aumento en la demanda de clientes de Estados Unidos y Oriente Medio. Aquellos de países con monedas vinculadas al dólar también lo perciben como una gran oportunidad. También esperamos que las restricciones asiáticas por COVID disminuyan”.
Los fundamentos del mercado siguen siendo sólidos
A pesar de los obstáculos económicos que se avecinan, los fundamentos del mercado inmobiliario de lujo de Reino Unido siguen siendo sólidos. Londres se sitúa entre los lugares más deseados del mundo para vivir y sigue atrayendo tanto a la élite mundial como a los inversionistas de fondos.
La debilidad de la libra a corto plazo presenta una oportunidad para los inversionistas profesionales (fondos) que se basan en el dólar para buscar oportunidades de compra interesantes y puntos de entrada en Londres y Reino Unido. Estos fondos también ofrecen el potencial para diversificarse en diferentes subsectores del mercado inmobiliario. Dado que la inflación también es un riesgo clave, las viviendas multifamiliares y activos industriales históricamente se han protegido bien en este tipo de entornos
El sector inmobiliario de Londres está aislado de las tendencias que afectan al resto del mercado, lo que lo hace atractivo para los inversionistas. La reciente volatilidad de la moneda británica está ayudando a impulsar la inversión extranjera. A principios de este año, una familia de Oriente Medio vendió su casa de cinco dormitorios y 6500 pies cuadrados en Knightsbridge, cerca de Harrods, a un magnate libanés por casi 20 millones de libras esterlinas.
Según datos de Knight Frank, entre enero y abril de 2022, se realizaron 155 transacciones por encima de los 10 millones de libras en Londres, que equivalen a un aumento de 19% respecto a los 12 meses previos y representan el total más alto en siete años. Y no son solo de compradores internacionales. Con la reanudación de la vida social y cultural y la reapertura de las oficinas después de la pandemia, también se ha reactivado la demanda interna de viviendas de lujo.
Este no es un despertar a corto plazo: con la volatilidad reciente de la libra, que ayuda a impulsar la inversión extranjera, se espera que durante los próximos cinco años los precios en el centro de Londres superen a otros mercados de Reino Unido. Y aunque el aumento de las tasas de interés puede ser un problema para los compradores, Bailey no cree que la recesión que se avecina tenga un gran efecto en la inversión inmobiliaria en la capital.
Según Bailey, “el impulsor fundamental del mercado de la vivienda en la capital es la fortaleza de su economía. Dado que es probable que Reino Unido entre en recesión hacia finales de año, la pregunta es si esto hará que Londres sea menos atractiva para la inversión extranjera. No lo creo. Algunos de los desarrollos recientes en inversiones en el centro están comenzando a dar dividendos en términos del tipo de estilo de vida que se ofrece a las personas de alto patrimonio de todo el mundo. La ciudad sigue siendo el clúster de negocios financieros más grande de Europa y el lugar al que acuden los inversionistas de Oriente Medio y Asia”.
Cubra sus apuestas
Incluso cuando otros mercados regionales fallan, Londres tiene una capacidad única para seguir ofreciendo buenas tasas de crecimiento del capital y retornos de alquiler estables a largo plazo.
En el entorno inflacionario actual, nadie quiere quedarse con efectivo. Con los altos precios y creciente incertidumbre económica, los inversionistas buscan un refugio seguro, y las propiedades inmobiliarias pueden ofrecerlo.
Los bienes inmuebles pueden ofrecer atractivos retornos y sirven como una cobertura eficaz contra la inflación, porque los valores de mercado están estrechamente alineados con los precios al consumidor y tienden a aumentar con el tiempo.
En tiempos de incertidumbre, el valor de las propiedades generalmente también resiste. La crisis financiera mundial de 2008 hizo que los precios de la vivienda en Reino Unido cayeran en picado un 15%, pero el mercado se recuperó hasta los niveles anteriores a la crisis en solo cuatro años.
Invertir en propiedades de alquiler también puede verse como una perspectiva muy atractiva frente a los efectos de la inflación. Dado que los contratos suelen ser de corta duración (normalmente alrededor de 12 meses), los propietarios pueden renegociar los precios regularmente y ajustarlos a la inflación. Lo más probable es que los inquilinos paguen el aumento, ya que puede ser difícil encontrar una residencia similar en otros lugares, especialmente en Londres, donde la demanda es alta y la oferta está disminuyendo. Los bienes raíces comerciales también son una buena opción para los inversionistas, ya que generalmente brindan un mayor rendimiento respecto a las viviendas.
Según los estándares históricos, los niveles de oferta siguen siendo bajos, a pesar de que en septiembre de 2022 el número de nuevos inquilinos buscando una propiedad en Londres fue 68% superior al promedio de cinco años. Como resultado de este desequilibrio, Knight Frank espera que los alquileres en ubicaciones premium del centro y afueras de la ciudad finalicen este año un 15% y un 12% más altos, respectivamente.
Bailey observa que “la demanda de alquileres es increíblemente alta, pero hay escasez de propiedades. Tenemos tantas personas buscando un espacio en Londres que los precios han subido 20% en los últimos 12 meses. Parte de esto se debe a la reapertura después de COVID, pero el mercado es increíblemente fuerte. En este momento, es muy difícil para los inquilinos obtener el alojamiento que desean”.
“Para cualquiera que esté pensando en invertir y con una visión más a largo plazo sobre dónde se ubicarán las tasas y hacia dónde se moverán en los próximos años, el mercado de alquiler es una propuesta muy fuerte”.
