¿Está pensando en comprar una residencia en Suiza como no residente? Repasamos los aspectos clave

Además de destino de vacaciones, Suiza resulta atractiva para los extranjeros por su estabilidad política y legal, baja tasa de criminalidad, excelentes instalaciones médicas y calidad de su oferta educativa y cultural. La demanda de propiedades en el país continúa en aumento, por lo que su mercado inmobiliario disfruta de estabilidad y crecimiento. 

Restricciones legales para no residentes

Desde la década de 1960, la adquisición de bienes inmuebles en Suiza por parte de no residentes está restringida. Sin embargo, a lo largo de los años se han producido diversos cambios y liberalizaciones en las regla, que actualmente se encuentran contenidas en la “Ley Federal sobre Adquisición de Bienes Raíces por Personas en el Extranjero”, también conocida como Lex Koller. La legislación limita la compra de ciertos tipos de propiedades por parte de extranjeros, empresas con sede en otro país o en Suiza, pero controladas por extranjeros (denominados colectivamente en este artículo como "no residentes"). Existe otra ley importante que se conoce como Lex Weber (promulgada en 2013, luego de un referéndum aprobado por estrecho margen en 2012) que fija en 20% el máximo de viviendas secundarias ubicadas en áreas turísticas.

En este artículo nos vamos a centrar en la Ley Lex Koller, ya que impone las principales restricciones a los extranjeros que buscan comprar bienes inmuebles en el país alpino. Según esta norma, se considera persona física no residente a:

1. Extranjeros residentes fuera de Suiza.
2. Extranjeros que viven en Suiza y no son ciudadanos de la Unión Europea ("UE") o de la Asociación Europea de Libre Comercio ("EFTA"), ni residentes permanentes en el país (con permisos C).

Aquí nos centraremos en los primeros.

En lo que se refiere a las personas jurídicas, la Lex Koller considera entidades no residentes a aquellas:

• Constituidas en el extranjero, incluso por ciudadanos suizos.
• Registradas en Suiza, pero bajo control extranjero (corporaciones o sociedades). Es decir, cuando personas no residentes poseen más de un tercio del capital o de los derechos a voto o proporcionan gran parte del capital de deuda.

Lex Koller distingue varios tipos de bienes inmuebles: residencias principales, casas vacacionales y propiedades comerciales.

1. Residencias principales. En general, las personas físicas extranjeras no residentes no pueden comprar terrenos y/o propiedades para utilizarlos como vivienda principal.
2. Casas vacacionales. Una persona no residente puede adquirir una casa de vacaciones con una autorización del cantón o municipio donde se encuentra la propiedad y siempre y cuando esté dentro del límite anual de permisos que estos tienen previstos. En Suiza, el gobierno puede emitir anualmente 1.500 licencias en función de una serie de factores, incluyendo la cantidad de instalaciones turísticas y nuevos desarrollos.
   El cantón o municipio también debe tener vigente una ley que permita la propiedad extranjera de casas vacacionales y haber definido claramente las regiones donde estas adquisiciones son posibles. Dichas residencias están generalmente limitadas a una superficie útil máxima de 200 m² y 1.000 m² de terreno (de acuerdo con la práctica actual, se pueden autorizar hasta 250 m²/1.500 m² si se demuestra la necesidad, pero esto suele ser la excepción). La superficie útil neta incluye todo el espacio habitable, incluyendo pasillos, salas de ocio, saunas y piscinas cubiertas. Balcones, escaleras, sótanos y áticos no son tomados en cuenta para este cálculo.
   La adquisición de una propiedad vacacional solo puede realizarse a nombre de una persona, es decir, no está permitido hacerlo a través de una entidad. Además, ésta solo puede alquilarse ocasionalmente. Asimismo, un no residente, incluyendo a cónyuge/pareja registrada e hijos menores de 18 años, solo puede tener una vivienda de este tipo en el país.
3. Residencias secundarias. Hay dos excepciones limitadas por las que un no residente puede adquirir una segunda vivienda en Suiza. En primer lugar, debe ser un ciudadano de la UE o AELC que cruce la frontera para trabajar. En segundo lugar, determinados cantones y municipios pueden autorizarla sobre la base de vínculos económicos, científicos o culturales excepcionalmente estrechos que merezcan protección. Esta prerrogativa, sin embargo, es extremadamente rara y las relaciones con personas en Suiza (consanguinidad o matrimonio), estancias de estudio, recuperación o vacaciones no son considerados lazos fuertes como para concederla.
4. Propiedades comerciales. No hay restricciones para los no residentes que compran bienes inmuebles con fines comerciales, ni se requiere que sean usados para el negocio del comprador, ya que pueden ser alquilados a un tercero. Solo pueden adquirirse con fines de inversión.

Impuestos

1. Impuesto sobre la transferencia de bienes inmuebles. Los cantones o municipios pueden cargar un impuesto sobre la transferencia de bienes inmuebles al precio de venta, que normalmente paga el comprador. El monto varía, pero generalmente oscila entre 1%-3,3%. Algunos cantones como Zúrich y Zug no lo imponen, pero, en la práctica, frecuentemente lo compensan con costos de registro más altos.
2. Impuesto sobre la propiedad. Ciertos cantones y municipios recaudan anualmente el impuesto sobre la propiedad a partir del valor imponible total, sin tener en cuenta si existe financiación o hipoteca sobre la misma. Debe ser pagado por el propietario inscrito en el registro y, en general, fluctúa entre 0,01%- 0,03%.
3. Impuesto sobre la renta y patrimonio. Todos los propietarios de bienes inmuebles en Suiza están sujetos a un impuesto sobre la renta anual sobre los "ingresos por alquiler", normalmente estipulado por las autoridades municipales. Además, los no residentes están sujetos al impuesto anual sobre el patrimonio basado en el valor “imponible” de la propiedad (generalmente un descuento del valor real) menos las deudas (hipotecas).
4. Impuesto sobre ganancias de capital. La venta de bienes inmuebles ubicados en Suiza perteneciente a personas físicas generalmente genera impuestos sobre las ganancias de capital a nivel cantonal y, a veces, también municipal. El monto imponible se calcula sobre la base de la diferencia entre el precio de venta y compra, incluyendo los costos de reformas. Las tasas impositivas varían mucho según cantón y están influenciadas predominantemente por el importe de la ganancia, ubicación del inmueble y tiempo de tenencia. Existen recargos por períodos cortos que podrían dar lugar a que las ganancias se graven a una tasa superior al 50%. Algunos cantones establecen períodos mínimos, generalmente de cinco años, durante los cuales la propiedad no puede ser vendida.
5. Impuesto sobre sucesiones y donaciones. El impuesto sobre sucesiones/donaciones puede ser pagado por el heredero/donatario en función del valor de la propiedad al momento de la muerte/donación, según sea el caso. Los cantones y, en algunos casos, los municipios, son los encargados de recaudarlo. Si bien las tasas y leyes varían, todos eximen al cónyuge sobreviviente y, en su mayoría, también a los descendientes directos. Por ejemplo, Schwyz y Obwalden no lo cobran y Lucerna no aplica impuestos sobre donaciones realizadas cinco años o más antes del fallecimiento.

Si bien es posible que se deban impuestos al momento de la transferencia de la propiedad, la ley suiza, incluyendo las normas de herencia forzosa, no debería aplicarse en el caso de un no residente que posea bienes inmuebles en Suiza al momento de su muerte. Las que aplicarían y deben ser consultadas son las del país donde el difunto tuvo su último domicilio.

Pasos transaccionales

Los aspectos transaccionales de un contrato de compraventa de bienes inmuebles en Suiza son relativamente sencillos. El notario juega un papel importante, ya que, para ser válidos, todos los acuerdos deben ser notariados. Primero, las partes firmarán una carta de intención, detallando los términos de la transacción y el comprador hará un depósito, el cual normalmente es recibido por el agente de bienes raíces o por el notario. De ser necesario, el notario puede solicitar un permiso de compra a la oficina cantonal. Finalmente, el documento debe ser firmado por el notario, vendedor y comprador. La transferencia de dominio sólo surte efecto cuando el nuevo propietario es inscrito en el registro de propiedades.

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La información provista en este artículo es un resumen y solo pretende señalar algunos de los temas que deben tenerse en cuenta en caso de que un no residente adquiera bienes inmuebles en Suiza. J.P. Morgan recomienda la búsqueda de asesoría fiscal y legal tanto en este país como en el de origen del comprador.

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